大温地区房价会因贷款新例的推行而下跌吗?

最近, 金融监管局公布了最新一轮的贷款条例:自2018年1月1日起,所有常规或没有购买保险的抵押贷款都必须使用央行公布的5年固定基准利率或以高出实际贷款利率的2%,这两者中更高的利率来审核借款者是否有还贷能力。

这是什么意思呢?

 

这个政策不会影响到任何需做贷款续期或将要付20%以下首付来买房的客户。

但是任何想要在自己原本物业上再融资以及想要要付20%以上首付来买房的客户都会受到影响。比起我们现在所使用的压力测试,政策推行后,想要再融资的客户只能在自己的物业上贷出额度更少的贷款,而想要买房的客户则可能需要调整自己的预算或者在房价较便宜的区域来选择购买的房子。

 

不管您的情况如何,仍然有一些可行的选择。

下一个会出现在大家脑海中的问题可能是“房价会如何受新政的影响”。

根据以往的数据,可以预计出房价不会受到新政的太大影响。

很多人会认为“房产泡沫”将会引爆。大多数评论说“房价怎么可能持续上涨呢?”但是实际上是房价还是会一直上涨。房价在有些细分市场会稍微软化,但是不会太过剧烈。

 

以下是自2006年以来加拿大金融监管机构发布贷款条例的列表。从列表可看出这几年来贷款政策不断在紧缩,但是房价却一直在上升。

2006年

-最长的贷款分摊期:40年

– 0%首付,房价100%全贷款

2008年

-最长的贷款分摊期:35年

-首付需要最少付5%,贷款最高为房价的95%

2011年

-贷款分摊期最长可选择30年

-再融资最多可高达房子价值的85%

2012年

-贷款分摊期最长可选择25年

-再融资最多可高达房子价值的80%

-如果房贷需要买保险的话,贷款者只能买价格在100万以下的自住房

2015年

-首付最少需要付:前50万的5% 以及余下部分的10%

2016年

-所有首付低于20%的贷款申请都需要以加拿大银行基准利率来审核借贷者是否有能力偿还贷款

2017年

-所有常规或没有购买保险的抵押贷款都必须使用央行公布的5年固定基准利率或以高出实际贷款利率的2%,这两者中更高的利率来审核借款者是否有还贷能力

2018年

2018年将会发生什么呢?

其实我们没有必要因为新政的推行而作出太大的反应。这对于借款者来说只是一个新的常态。

加拿大贷款大门再次关闭

对于CIBC刚刚公布的新贷款政策,坊间都有不同的解读。但我根据政策的内容,可以确定2018年2月1日以后海外人士以及传统新移民都将不能在CIBC获得过去的那一类审批。因为CIBC推出的新政策里已经表明不再接受贷款申请者提供海外的收入证明。

CIBC雖然说还接受新移民的贷款申请,但是前提是新移民要提供本地的收入证明。 新移民也需要有本地收入或者本地的雇主聘书去证明及支持贷款。请问一下新移民刚登陆加拿大,打工能够在加拿大赚多少钱呢?假如要贷100万的话,申请人需要大概15-20万加币的收入。试问一个刚登陆加拿大的新移民,又怎么可以找到一个这么高收入的工作呢?

换言之 CIBC已经由在审批新移民和海外居民贷款上,政策由最为宽松的一家银行转变为最严厉的银行了。对于在CIBC从业贷款业务的人来说,这无疑是个相当严峻的政策。自从新政策推出之后,大家都叫苦连天, 很多在CIBC贷款部门工作的朋友也打算转到其他部门或其他银行工作。

所以若有人还说CIBC可以继续审批海外居民贷款的人士,都是冒着良心在说话。很多时候不少地从事相关工作的人士都不希望将一些太坏的消息告诉客户,因为这些消息会吓跑客户。但是纸是包不住火的,所以我觉得我有责任在这里再一次把这个政策讲解地更清晰一点。

坏消息已经公布,这是否代表新移民和海外居民不能再用海外收入来贷款呢?要记得一点的是,加拿大是有五家大银行能做海外居民以及新银民的贷款。而现在只是五大银行的其中一家银行改变贷款政策,其他银行都一切如常。所以如果客户仍然有这种需求的话,请尽快联络我。我的工作就是帮助客户找到一个最合适他们的贷款。
在其他银行还没有效仿CIBC银行之前,已经买了楼花或准备在加拿大购买物业的海外人士需要赶快脚步,否则当所有贷款大门对海外收入贷款的客户都关闭以后,买家便需要用全现金去购置物业。

“外国买家”如何在加拿大获得房屋贷款

在卑诗省政府最新公布的物业成交数据中显示,今年4月到9月间,大温地区房产交易市场中,海外买家的比例有所上升。根据数据显示,4月份的外国买家比例是2.5%,而在9月份成交的6,105个物业中外国买家比例上升到5%。

在今年4月1日到9月30日期间,在卑诗省总共有84,139个物业成交,其中外国买家占了2.8%,所占成交的金额高于20亿。

在2016年8月前自由党政府在大温地区实施了15%的外国买家税,试图冷却房市让更多人能负担得起房价。根据最新数据显示,大温地区中,列治文在今年4月至9月间的外国买家比例最高,占了8%。而维多利亚以及附近的周边地区的房产交易市场中外国买家只占了4.3%。 换句话说,涨价15%对于大温地区的房市来说,也并非让人难以接受。

新民主党政府表示,正在通过交易数据来审查外国买家税以及首次买房者的无息贷款计划实施的效力,来决定是否对这些条例进行保留,修改或完全废除。

虽然比起外国人税实施之前,外国买家的比例有所下降。但是从今年4月到9月份的房屋成交量可看出,外国买家所涉及的物业转让数字在逐渐增加。

大部分外国买家眼中,最关心的问题就是如何能顺利获得加拿大的房屋贷款,助他们在加拿大买到理想的物业。关于外国买家办理贷款的常见问题如下:

什么类型的客户可以用“外国买家”的身份来申请贷款?

提起外国买家,大家首先会联想到的是一些在加拿大没有任何身份并居住在加拿大以外国家的买家。其实,除了在加拿大没有任何身份的外国人外,一些持有加拿大身份但是长期在国内工作或生活的人也能以“外国买家”的身份来申请贷款。

“外国买家”怎样通过贷款的审批?

一般来说,只有大银行会审批“外国买家”的贷款。非加拿大居民可以贷到房价65%的贷款,贷款可以分25年摊还。这边大部分银行的利率都比国内的银行贷款利率要低不少。外国买家申请房屋贷款时,每个银行需要客户提供的材料都不一样,但是银行主要会看申请人的基本情况。需要准备的基本材料分为: 房屋材料(包括买房合约和房屋估价),个人材料(包括护照,身份证,工作证明)以及首付材料。

“外国买家”申请房屋贷款的流程是什么?

在和卖家签下初步的买房合同之后,可以开始申请房屋贷款。贷款批下来之后,配合银行补充银行所需要的文件来满足所有的贷款条件。当所有贷款条件满足之后,银行会把贷款文件发到过户律师那边。之后需要到律师处办理抵押登记和过户手续。在房屋成交日当天,律师会根据银行的指令发放贷款。

“外国买家”在加拿大是否只能申请一套房的贷款?

其实,外国买家是可以在加拿大同时拥有多套房产的。外国买家也可以从银行里获批超过一套物业的贷款。如道明加拿大信托银行(TD bank) 可以接受借贷者最多同时拥有4套房产。

加拿大的贷款条例越来越紧缩,找一个专业的贷款专家能帮您解决所有的贷款问题,助您买下理想物业。

2018年大温楼市前瞻

 

2017年大家最关心的题目主要有两方面:贷款的政策的变动以及贷款利率的走势。

关于贷款利率的走势,加拿大央行已经在今年加息两次,我相信在2018年还会有一次加息。但是我不觉得加拿大会相仿美国的加息速度,毕竟加拿大的经济比较脆弱。当然加拿大的通胀情况和就业数据会是影响利率走势重要的指标。

2017年的楼市可以说“冰火两重天”。价位较低的房屋大受欢迎,像是公寓和楼花的市场在2017年就特别火热。很多做公寓和楼花买卖的经纪都忙不过来。但是做豪宅的经纪,特别是负责西温那区房市的经纪, 今年的生意是非常的冷淡。本人也了解到在西温地区的房源已经有囤积了5年的存货。很多价位高的房屋都要降20%到30%的价格才能售出。这个与中国汇款政策收紧和额外15%的海外买家税都是主因。相信明年的楼市也会维持这样的一个状态:高价的房屋都比较难出售,公寓或200万以下的房子会比较受市场欢迎。

新的压力测试很快就会推出。从贷款新政宣布以来, 很多人都希望赶上这个“末班车”,趁着新政策推出前能买下房子。可见温哥华还是有大量买家对房子有刚性需求的买家。

 

 

2018年我相信贷款政策仍然会维持在一个比较紧的状态。但是如果您问我之后政府是否会推行更多贷款紧缩的政策,我个人意见觉得是不会。因为毕竟这几年金管局已经推出不少政策去收紧本地人的贷款。对于是否会禁止外国人买房这个说法,我还是持有一个怀疑的态度,也不

会太相信政府会有这样的一个举动。毕竟加拿大是一个移民的国家,而温哥华也是一个最受欢迎的移民城市,而且海外买家更是推动和维持温哥华楼市的一个很重要因素。

随着房贷政策的收紧,很多人越来越体会到贷款是相当重要的一环。包括很多经纪也会要求客人先去做一个贷款预批。在此想想提醒很多买了楼花的客人,如果您们的楼花在2018年成交,应该尽快去了解自己究竟是否有贷款的能力,否则到房子交割时才发现自己贷不下来款,就会产生违约的问题。

我相信2018年初,楼市都会维持在一个比较稳健的水平。当然美国减息和中国出台的外汇管制政策,不多不少也会影响这边的楼市。像是中国汇款方面的限制是否会适量放松,都是会影响明年下半年楼市的大方向。

在2017年我帮助客人贷下的贷款额已经超过两亿,这是我所料不及的。在这里衷心感谢各个新老客户以及经纪们的信任和推荐。

现在正是再融资最佳时机!众说纷纭中,专家为你指点迷津!

再融资,即Refinancing,指的是客户通过申请新贷款来还清现有的按揭贷款。再融资有两个主要的类型,一个是普通再融资(plain vanilla refinancing),另一个是再融资兑现(cash-out refinancing)。普通再融资仅为按揭贷款的现有余额进行再融资。

 

再融资主要有两个目的: 1 第一是为了省钱, 透过新审批的贷款把原来比较高利率的贷款还清; 第二种情况是为了拿钱 (equity take out)。

 

虽然整个大温地区的住宅销售量已经连续数月下降,价格仍然处于一个高位。但根据年初卑诗地产协会的预测,今年的房价可能会下跌10%左右。

 

这个预测对拥有房产的人来说的确不是个好消息,但对于仍在观望的买家来说的确是难得的机会。但事情真的会如买家所想的,一直观望到房价下跌才出手才是最好吗?

 

我们需要注意的另一个事实是,等待时机到房价下跌,你手中原有的房屋估值也会随之下跌,能够申请到的再融资贷款额度也就相应下跌了。如果是真有置换房屋需求的买家,还是不要把希望寄托在虚无缥缈的“房价下跌预期”上。

 

最近我帮助几个客户做的再融资项目,就是用现在房屋申请比之前购房金额更高的抵押贷款,帮助他们在房价预期下跌的市场前景下置换大屋成功。

 

为什么能做到这一点呢?因为房屋在进10年内涨幅巨大,很多物业甚至价值翻倍。因此在现在这个房价虽然放缓但依旧增长的时期做再融资,能够获得更多贷款。而在房屋已经购入之后,对于自住目的的置换房屋买家来说,10%的下跌还是上涨都只是数字而已,对您的生活并没有什么实际影响。

 

从客户的角度看,有些人正在盘算先高价卖出旧屋,再低价购买新屋。这个想法很好,但现实是很多人可能会被卖不出去的旧屋卡着,申请不到新屋的贷款首付。现在的房屋销售量低是因为房价依然很高,而跌价预期也让一部分有能力的买家持币观望。这时候想要以相对高的价格卖出房屋,难度可想而知。

综上所述,现在正是申请再融资置换新房的最好时机:先按揭购入新屋,在处理装修搬家等事宜的时候,你的家人依然可以在旧屋正常生活。等到搬家完毕生活安定下来、市场真的开始回暖后立还可以考虑是否出售旧屋,或者将旧屋出租来支付按揭也是很好的策略。

 

对于温哥华普通家庭和个人,如果你的收入、信用评分等各项指标并不优秀,但想说服银行向你发放贷款,聘请一个按揭经纪人绝对是不二之选。按揭经纪人通常与银行有长期业务往来,能够较顺利地帮你拿下贷款。

如果有再融资的需求,可以随时联系我!

回顾与展望:2017开年,大温地产市场何去何从?

2017年初正是回顾上一年地产金融发展,展望今年市场趋势的好时机。让我们来看一下这段时间大温地区房地产的动向。

 

2016年可以说是大起大落的一年。上半年大温地区地产市场极度火热,大温各地区都出现了抢房情况。根据卑诗地产局最新公布的16年报告,去年本省房屋交易量创历史新高,共112209套,比2015年增长了9.5%。

 

然而8月份形式急转直下,省政府出台15%外国买家税,整个市场迅速冷却下来。虽然政府公布的数据显示整个大温地区外国买家的比例不是特标高,但就我的观察而言,我们熟悉的一些城市,比如本拿比、列治文、温哥华,房屋销售尤其是独立屋的销售基本是由新移民和外国买家带起来的。

现在很多的外国买家候鸟般迁往多伦多,让这几个月的大多伦多地区房屋销量和价格走势都要比温哥华市场更加强劲。当然了,温哥华与多伦多两个地方比较起来,在生活环境和气候方面更加适合从中国来的买家以及新移民居住。

 

前几周我刚去了北京和上海,环境问题和雾霾污染的确是非常严峻的问题。不夸张的说,真的到了让当地居民担忧人身安全的地步。对于中国北上广等一二线城市的中产以上家庭来说,为了居住环境和孩子的未来而移民、买房,是一个非常紧迫的事情,只要经济条件能够承受,在金钱方面多投入一些还是没有问题的。

毕竟就算加上15%外国买家税,温哥华的房价比起北京、上海、纽约、洛杉矶等城市还是要便宜不少,近期来大温地区资讯购房事宜的人也依然没有明显的减少。而且,在最近房屋销售普遍减少的时候,列治文的房屋交易可以说是一枝独秀,从11月开始不仅房屋交易量超过大温其他城市,外国买家所占的比例也正在稳步回升。

 

另一方面,人民币汇率下跌和中国对外汇款政策的管制变严格都是限制中国买家在大温地区活跃程度的主要因素。其实人民币汇款的限制条例是很早之前就存在,但现在被严格的执行,一系列最新的管理办法也将在今年7月正式实施。很多客户也反映,现在想要买价格高一些的独立屋,各方面的手续的确十分麻烦,有点让人想要打退堂鼓的意思。

我认为总体来说,2017年头半年市场可能会有一个“小阳春”:大温房子产市场会因为上述利好因素而稍微呈现回暖趋势。但是,不得不说今年下半年的地产市场形式就很难预测了。

 

随着美国新总统特朗普的上任,美联储加息预期和美国商业政策保护主义抬头,加拿大的经济前景也不是很乐观,下半年买家的房贷压力可能或增加。加上中国境外汇款管制,很可能会导致外国买家持续流失。因此想要进入加拿大,尤其是大温地区的地产市场,还是2017年上半年抓紧时机,果断抉择!

专家帮忙:看清利率规则,加国各大银行加息也不怕!

自上周皇家银行带头上调固定利息后,各大银行,包括TD、Scotia Bank、CIBC也陆续地把固定利息上调,相信最后一个满地可银行也很快会公布最新利息政策。

 

对此,很多银行“专家”提出加拿大利息会继续上调,应该尽快把利息锁定。其实对于这一问题,首先要分清浮动利率和固定利率的区别。 加息周期的开始是指浮动利息开始往上走,因为利息的走势本身是一个周期,有一定的方向。 中央银行每个季度都会讨论当前经济的发展情况作为利率上下的考虑。经济不好的时候会降息来刺激, 经济过热的时候就涨息来降温。

 

下图是加拿大过去十年的利息走势:

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从图中我们可以看到,从2009 年下旬金融风暴开始,利息大幅度下降, 一直到2016 年仍在历史的低位徘徊。 2015 年更是先后减息两次,导致温哥华房市场急剧升温,直到省政府在今年夏天推出15%的PTT政策后,市场才冷却下來。

 

这次各大银行上调的主要是固定利息。固定利率是银行自行制定的,像其他商业机构银行在每年不同时段都会调整他们产品 (贷款)的价格。好比说,圣诞节的时候,商店的东西通常都会打折,银行也会有类似的策略进行随时调整, 可以说纯粹是市场营销的策略。 如果把这一次的加息视为是加息周期的开始,就有点自作聪明了。

1_20141005001035_dkryn对于笔者来说,如果客人想要采用固定利息的话,可以说是被最近的报道和媒体误导了,因为中央银行之前已经发表声明,称在2018年之前都不会随意调动利息,反而本人认为利息很快就会有下降的可能性,所以很多银行因为自身的利益都游说客人现在锁定利息,因为一旦換了固定利息,客户是不可以再调回浮动利息的,因为固定利息的特点就是把利息锁定了。另外,相反客人采用浮动利息的话,那么在任何时候都能更改为固定利息,这个读者要注意。

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关于美国加息的这个问题,很多人觉得特朗普上台之后,由于他注重加快国内经济发展的政策,把经济搞活,所以加息的预期大为提高;但是加拿大的情况和美国不同,因为加拿大最主要的经济来源是能源、石油、天然气等行业,而这些行业最近也不是很景气,在房地产方面,政府也已经透过收紧贷款政策将房地产市场降温了,不希望用加息来再次打击房地产市场,因为加息会影响到每一个行业。相对于美国,加拿大的经济确实是比较衰弱,就没有必要去跟随美国加息政策的方向了。

 

如果客人还是对加息比较担忧的话,那笔者的建议就是再观望一段时间,在最近半年可以特别留意加拿大央行利息的政策,以便更好地了解未来的走势,坦白来说,目前利息仍旧处于历史较低水平,无论是2.29%还是2.39%都是一个很低的水平,如果客人的负担能力较弱,一旦加息便马上会影响到生活的各个方面,那么在这种情况下实在不建议贷款,量力而为才是正确的态度。