贷款的谎言，专家为你揭开

Blog

2016-09-22 许家齐Elvis 最近房地产谣言满天飞，前阵子有报道称，将有关于中加两国互通资产的政策出台，这几天又有关于银行将停止给外国人提供贷款的政策，仿佛这些信息就是要把现在的楼市搞垮似的。 其实，大家都知道，温哥华的房地产，无论对于政府来说，或者是对于本地居民来说，房价上涨永远是比下降好。没有人能承受楼市崩溃的后果。 当然，现阶段正值省政府选举时间，反对党一定是希望能在温哥华楼市这个问题上多做一些文章，来获得更多的无产阶层选民的支持。 至于这些谣言是怎么流传出来的，在这里就不去追踪了，但是，需要特别指出的是，其实每个银行在不同的时间段，都会有出台不同的贷款政策，我们的观察就是每隔一段时间，各家银行都会将从紧的贷款政策调整为宽松的贷款政策，反之亦然，所以不要太过在意某一个银行政策的改动。因为对于贷款这个业务，特别是贷款人的组合，银行方面都会有一些风险管理。 举个例子，某个银行可能在某段时间对新移民特别的欢迎，但随着时间的推移，新移民贷款的比例会增加，因而银行面临的潜在风险也会随之提高，这就涉及到了风险管理的问题，没有人会想把所有的鸡蛋都放在同一个篮子里，这是大家都明白的道理。所以，政策往往都会改变，有些时候，某些银行会选择不贷款给某些群体，这也只是某个银行的贷款政策，某个银行在某个时间对某个顾客群体都会有某个对应政策。 因此，不提供贷款给外国人確是一个很大的谣言，牵动了不少人的中枢神经。如果有新的政策出台，Elvis一定会及时与大家更新，同时也请大家不要随意听信外界流传的谣言。

货款代理与银行经理的区别

Blog

2016-09-15 许家齐Elvis 今天给大家介绍一下，贷款代理和银行的主要区别。 在北美国家，申请贷款一般有两个途径，第一个途径是直接在银行申请，第二个途径是通过贷款代理进行贷款。 北美的贷款市场相当成熟，成熟的市场也有着相当大的市场需求，代理行业也会应需求随之出现。举个例子来时，现在的大型百货公司，其实都是某一种程度上代理形式的例子。因为它们都是代理不同产品，对顾客来说都是非常方便的购物场所，让顾客在最短的时间买到他们所需要的产品，完成所需要的服务。 在价格方面，因为大型百货公司是一个和供货商有着批发关系的角色，在议价能力上相比起单独客户会更有优势。很多人觉得直接去银行也可以完成贷款，但其实每个银行贷款的产品都是不一样的，就算同一个银行在不同的时间对贷款政策的松紧都是不一样的。第二，每个客户自身条件也都不一样，新移民或高收入人士在贷款方面的要求比较简单，然而对于很多收入不高或是老移民，甚至是一些信用出现问题的客户，这些条件都会影响到他们能否顺利地得到贷款。 所以，为什么当很多客户遇到贷款问题的时候，都会想到找贷款经纪，有时银行经理也会推荐客户找贷款经纪，因为贷款经纪在整个行业里是受到推广的，而且具有相关的专业的验证。另外，贷款经纪对每个贷款机构都了如指掌，每天都是和不同的银行在打交道，会帮客户找最好的贷款产品，代理的产品一般会涉及到30-40个银行或经融机构。 很多客户忽略贷款本身就是一个很专业的市场，而且贷款是长久性的，有数据显示，在加拿大的人平均每3.7年需要更换一套房子，每个人一辈子至少会有5次换房的机会，所以贷款是长期需要关注的。然而很多客户只在需要的时候才会想到找贷款经纪，忽略了长久性的关系。所以贷款经纪除了能帮助客户很高效地完成贷款，更主要是建立长期关系和服务，对于贷款经纪来说，他们不代表任何一个银行， 从而可以很中立很客观地为客户找到最适合他们的产品，就算一个银行政策改变，贷款经纪也可以帮客户找到别的银行，但是，银行经理在这个产品上面只是单一性的，不能为客户找到别的贷款产品，这是一个最根本性的差别。 当然，贷款经纪为客户做贷款服务也是免费的，我们帮客户找到最好的产品，才能得到客户的生意，所以，根据客户的条件找一个最适合的产品是我们最主要的工作。 2015年的统计数据显示，在加拿大 ，很多买房的人已经有一半是通过贷款经纪帮助他们找到合适的贷款产品，这个比重在未来的趋势中会越来越提高，为自己以后贷款申请方面考虑也会多一个选择。

15% 房屋稅政策之下，谁受益了？

Blog

2016-09-09 许家齐Elvis 政府对海外买家征收15%的额外物业转让税已经一个多月了，顿时大温的楼市就像这里的天气一样告别了夏天，踏进了秋天。 根据地产协会的数据， 八月份的房屋销量同一年前相比下滑了26%。 无疑，15%额外的稅增加了外来购房者的成本，相信是最大的受害人。另外房地产市场冷却，也影响到很多人的生计，比如地产经纪，银行，建商等等。 有人受损当然也有人受益，到底谁是新政策中的得益一方？ 对于自由党政府来说， 不断升温的楼市已经激起本地市民的不满， 严重影响明年的選情。所以新税政策对于自由党政府来说，政治目的十分明显。 因为真正打击楼市的最简单方法是从贷款政策方面下手，好像有些国家不允许外地人去贷款，或对贷款人收入要求提高等等。 现在一方面可以赢得了普罗大众的掌声，又从没有選票的海外买家多收了税收。 第二个受益者就是一些一直在观望的本地居民，上半年大家都疯抢offer不放条件已经是“最低要求”，大部分人都是通过卖房来买房，在抢房的时候往往会加价20%-30%，这些都是在他们经济能力之外的，所以基本上上半年很多本地人很难把房子抢到手，因此对于有需要购房的本地人来说，现在市场在议价上会有更大的空间。 第三受益者就会是验房行业，上半年房市很火，但很多人买房都不会放条件，不需要去验房，对于验房的行业来说他们的生意反而下降了30%。八月以后，很多人在买房时都可以加上条件来保障自己的利益，毕竟对于买家来说，安排验房还是重要的一环。 这些都是新税制度上的受益者。 另外，楼市未来的走向，现在大家都在观望的阶段，但是一个不能否定的事实就是借贷的利息还是十分的低，而且会维持一段长时间。所以对于大买房作为投资的人来说，只要买的房子可以租出去，租金都能够抵扣还款利息。打个比方，买个市中心的公寓，一般月租都能达到1600加币，这相当于40万的贷款金额。 这样的租金就已经可以把每月还房贷的利息收回了。 所以对于本地买房的人来说，现在正是下手特别好的时机！

走进Elvis – 分享从零到1个亿背后的那些秘密

Blog

2016-08-16 加西顶尖房贷代理许家齐Elvis 如果提到在温哥华房从事与地产相关的职业，大多数人第一反应一定是地产经纪，前景好收入高，而且能够建立左右逢源，但是对于已经在加拿大生活十多年的Elvis Hui来说，他却选择了另外一条道路，成为了一名房地产贷款经纪并且成立了Guaranti Mortgages Corporation。 Elvis移民到加拿大已经10年，回忆起一开始登陆的时候，他有很多的感慨： “我一开始在香港是做物流，来到加拿大后也是继续一样的职业。我们和本地人在语言文化等都存在差异和障碍，也会有很多需要转业的情况。我和很多移民来加拿大的人一样，一开始也遇到过很多的不容易，也面临着事业上的选择。在经过各方面考虑以后我在12年转行做贷款。” 当问到为何会选择房地产贷款这么一个新的领域，Elvis 坦言这是一个多方面的考虑： “我一开始考虑过保险、地产经纪，但是我了解我自己，我是一个害羞的人，保险这种相对虚拟的产品我不适合去推销，而地产经纪对工作时间的要求很大，我想多陪陪我的家人。最后我想到了做房地产到款，这个也是可以帮助到客户置业安家，同时也可以让我兼顾家庭生活。”   提到家人是Elvis稳重的脸上洋溢着幸福与满足。 “坦白说，移民来到加拿大很多时候是为了家庭，他们喜欢加拿大这边的生活、环境，但是很多时候丈夫的工作关系都还在国内，国内也有更多的机会，所以很多移民变成了太空人。”   太空人是指一些家庭落户在加拿大，但是自己工作在国内，因此要经常两边飞的人，对于这样子的生活方式，Elvis认为自己能够找到一个在加拿大就两者兼顾的工作让他非常的开心。   务实、诚恳、稳重，对他人的关心不但体现在Elvis对家庭的重视，更成为他事业成功地不二法门。 在成为贷款经纪前，Elvis在这个行业没有任何相关的经验，但是凭着他的努力和专注，Elvis从学习考牌照到如今已经成为了在加拿大全国一万两千多位持牌经纪中排名第46位的资深持牌贷款经纪。 Elvis的主要业务是住宅贷款，会做一些商业贷款。在住宅贷款方面他负责为客户包装一些贷款申请。相较于普通的银行贷款，Elvis代理很多银行机构，因此他有能力为客户对比不同的贷款方案，寻找最合适的贷款利率，给客户提供贷款方面的意见。 怎样才能算是一个好的贷款经纪，Elvis提出了一些中肯的意见。 “相对于地产经纪来说，我觉得贷款方面专业性比较重一点，服务当然还是非常的重要，但是我认为一个好的贷款经纪必须是能给客户一个很快的答复，跟进方面做的比较到位，经验也要比较丰富。很多时候客户找我们贷款顾问的时候通常都是因为银行拒批了，通常都是复杂的情况，所以我们的专业可以帮助客户给他们提供切实的解决方案。” Elvis提到大部分客人被银行拒批的情况不外乎收入保障、信用不良及重复置业等情况。针对这些问题，Elvis指出，银行虽然利率比较低，但是根据客户的情况有时候是没有办法申请贷款的,因此贷款经纪在服务客户时需要用到专业的分析及自己丰富的经验来帮助客户找到一个最切合客户本身情况的解决方案。 相较于银行单一的提供自己的理财产品，Guaranti Mortgages代理多个理财机构，Elvis 表示，多样性的理财产品让他在为客户提供方案方面选择性会比较多，而在提供方案的时候，他也以客户的情况为准，负责的为客户提出专业意见。   “我们通常根据客人情况给客人一个大概的范围，大概可以做到什么程度，利息大概多少，由客人来决定。一些客户会有疑问为什么大银行利率低不能找他们，很多时候要和客人解释，根据客户的条件不一样有时候大银行不能贷款，我们要做的是在他们符合条件的情况下为他们找到最低的利率，最实际的方案。” 如此诚恳务实的服务让Elvis在贷款经纪的行业里累积了极高的声誉，许多客户与房地产经纪都会来和他咨询贷款方面的咨询。 在谈及房地产市场的时候，Elvis指出贷款与房地产息息相关，而随着房市上扬，贷款经纪的重要性也逐渐显露。 “这几年房地产一直在涨，本地人有一个负担性的问题。大温哥华地区华人众多，他们的思想里面买房是人生必须做的事情，他们也有很多资金方面的问题。由于房地产市场发展很快，政府也有不同的政策想要冷却房市，比如2012年就出了很多贷款方面对收入要求的改变，卡住了很多想要贷款买房的人。” 随着房地产市场政策的变化，近几年越来越多人理解到贷款经纪的重要性。在过去，贷款步骤相对简单，但是现在，很多客户慢慢发现银行给很多难题、要求，让他们很难完成贷款，再这样的情况下他们就会转而去找贷款经纪。 对于Elvis来说，客户逐渐认识到贷款经纪的重要性是十分喜闻乐见的，不但贷款行业得到了更多的机遇，对于客户自己来说也是一个让买卖房屋更加顺利的重要环节。 “对于房地产市场来说了解贷款政策是很重要的，现在很多时候客户下offer都是放无条件的，那很多人还是需要贷款的。所以对于他们来说提前知道有没有能力贷款很重要，因为如果offer成功后发现没有办法带到款，定金就是完全损失的。” 了解贷款重要性的客户会提前找贷款经纪咨询评估，Elvis指出这样子做的客户通常在买卖过程中会免去大部分因为资金短缺而造成的问题。 贷款不但对于买房的客户很重要，对于经纪来说也不可或缺。Elvis认为，每一个房屋经纪最好都有一个长期合作的贷款经纪来提供顾问服务、帮忙把关。 “经纪通常会很忙，会有很多客户要看房卖房，但是每天的时间有限，所以需要知道哪些客户已经准备好有能力购买房屋。如果找一个贷款顾问合作，我们就可以帮他们分析他们的客户是否已经准备好，同时也可以通过分析买家的贷款能力帮助经纪分析买家最有可能购买的房产价位，精准房源搜索，从而提高服务的效率。” 在与地产经纪的合作中，Elvis也十分注重个人关系的建立。 “有些时候经纪对贷款方面也不是很了解，他们一开始可能会和银行合作，但是慢慢会发现贷款顾问的服务更好。所以我们花更多的时间和经纪沟通，给他们一些贷款的建议。” 现在Elvis以他的专业和服务和很多房产经纪达成合作，而这些合作的经纪也会介绍很多客户。据估计，Elvis现在平均每个月处理20-30笔贷款申请，在2016年上半年已经达成8千万的额度，远超去年全年的成绩。 面对如此傲人的成绩，Elvis欣慰之余依然秉持诚挚的服务精神一如既往地为客户提供专业的服务。然而Elvis也明白，成功伴随的是更多的责任，因此他在注重个人业务的同时也开始组建团队。   “地产经纪通常在累积到一定程度以后都有团队帮忙一起拓展业务，贷款方面我也希望今年可以组建团队。一方面我希望可以把我过去几年的经验和新的刚考到牌的经纪分享。另外一方面我的时间也是有限的，没有办法帮所有的客户，但是很多客人来找我我也不能退磁，所以我希望我的团队可以把服务做得更好，帮到更多人。” 谈到刚成为贷款经纪的时候，Elvis有很多的感慨， “我刚入行的时候也有很多的前辈带我，所以我觉得如果有这样一个人可以带他们也是很重要的。我也不想自己一个人做好就算了，希望可以帮这个行业能培训一些更专业，能够帮更多客户得经纪。我现在团队里面的人来自各个地方，就是希望各种群体都有，能帮到更多贷款的人。” 团队人才在精不在多，对于Elvis来说，他的计划是优中选优，组建一个10人的精英团队。当问到如何选择经纪人才的时候，Elvis指出有两个很重要的品质。首先Elvis任务作为贷款经纪个人的品格非常重要，这具体体现在言出必行，实事求是的态度上。其次Elvis也着重强调了实际操作经验的的重要性。 “其实很多人找我们很多时候是很紧急的状况，比如说一开始银行是告诉他们可以贷款，下了10万20万的定金以后发现贷款被拒绝了，对于他们来说时间很紧张，压力会很大。所以这种时候专业和经研究很重要，没有实际操作经验的经纪就不知道如何面对这些紧急的情况。而且我通常和客人见面的时候我都希望可给到一个明确的答复，行，不行，或者做到什么程度，我不想说明明做不到的说我可以做到，我比较喜欢坦白，给客人一个信心比较重要。我觉得客人也应该可以有一个选择，不能为了自己的利益就这样把他拉进来。” Elvis专业负责的态度从他的字里行间展露无遗，可以想象被他服务的客户将会得到怎样让人满意的结果。对于现在的房地产市场及买房的需求，Elvis也有很多的感慨： “我现在发现很多人是反过来的，先去看房，买了以后说你帮我做贷款，但是他的条件根本是完全没有准备好的。还有一些人钱根本没到位，还在海外没有打过来，但是打钱过来时很麻烦的。贷款很多时候根据客户自己的情况是已经定好了，一定要先未雨绸缪，对自己的能力有了解，理性买房。 Elvis指出，买房是一个很大的投资，贷款也是很重要的一个环节，每一个客人，无论是去银行也好找贷款经纪也好，在买房前要了解自己的经济实力和贷款能力。如果一家银行不能贷款的话也不用灰心，可以找经纪再了解一下，因为银行是代表自己，但是经纪是代理很多家机构，比较的客观。 提早准备不止对买房者很重要，对经纪也很有利。 Elvis笑着说他和地产经纪聊天时常说，买房应该是一个很开心很愉快的过程，不应该是很紧张，或者是很多愤怒很多沮丧的情况，对客户对经纪都不是好事。 “如果客户有一个不愉快的买房经历的话，你很难保证他下次还会来找你，因为对他来说这个过程是不开心的。如果我们和地产经纪一起已经为客人全部都计划好了整个过程都很顺利的话，以后买房肯定会想到你啊。所以我觉得不是说做成一件事情而是要做好一件事情。” 做好事情，而不单单是做完事情，就是这样的处事原则让Elvis一步步迈向成功。Elvis作为资深贷款经纪，以自己的经验及标准服务客户、培养新人，相信贷款行业会在像Elvis这样的优秀经纪带领下发展越来越好。

老移民／无收入证明／低收入贷款

Publications

年老的父母给儿子跟女儿在幾年前各买一套公寓的楼花，準備给孩子提供一半的首付，可是两个孩子都没有工作收入，父母也是半退休，收入很低；去過多家銀行申請都被拒絕。我成功帮到两个孩子各贷到购买价格50%的贷款，利率在3%以内，不需要收入证明和父母的担保。 杨小姐是老移民了，一直在加拿大生活，由于种种原因，杨小姐一直没有找到合适的工作，进而每年的收入很不稳定，有时没收入。在得知无法取得银行贷款下，杨小 姐几乎放弃购房计划。最后在经纪的介绍下，我根据杨小姐的情况，第一时间很肯定的告诉杨小姐你是可以买房子的。最后我真的为杨小姐取得贷款，完成购房交 易，同时也帮助了地产经纪成交一个之前不可完成的任务 刘小姐是工薪族，由于参加工作时间比较短，收入不是很高，一直没能如愿买到自己的房子，遭到多家银行的拒绝，在经过我的了解和建议下，我成功为刘小姐取得75%的贷款，再次圆了刘小姐的购房梦 客户在加拿大有身份，但是长期在中国居住与工作。自身已有一百七十多万的房贷。2年前买下的楼花最近要交楼。客户自己找了几家银行，都贷不下来款。后来客户找到了我，我在一周内成功为客户在银行贷下利率佳条件好的贷款。加上楼花的评估价值比当时的买价高，我帮客户贷到了超过房价20%的贷款，客户非常满意。  

大额度贷款

Publications

黄先生和老婆一直在加拿大工作，收入也很稳定，一直想买一个大一点的独立屋，由于大温房价太高，纵使家庭收入很好也不能取得理想的贷款额度，导致很长时间不敢去买房子，最后在我的帮助下，成功为黄先生贷到理想额度，比之前的银行多贷了近25万，为黄先生买到了心仪的物业。 客人第一次做一个公寓开发的项目，总成本一千九百万。我成功替客户贷出了一千一百万的建筑贷款，利息3点多。客人非常满意

非居民贷款

Uncategorized

客户是非居民，已经有一套房子和55万的贷款，想要再买一套250万的房子，原来的银行最多只能贷给他75万，在我们的帮助下成功贷到150万，大银行利率。 客人是非加拿大居民，已经擁有一套房子, 客人现在買第二套房子作投资 –我成功在五大银行为客户贷了百分之65%, 最好利率！ 客户是母女俩。女儿在加拿大刚开始工作，父母想帮她在这边买套房子。母亲是中国居民，在加拿大没有身份。客户看中了一套60多万的公寓。由于女儿刚工作，收入不够高，贷不下款，后来找到了我。我成功帮客户在大银行以2.60% 的利率贷下了40多万的贷款。

无信用证明贷款

Publications

李先生和妻子名下有一房产，二人打算买一个独立屋，下的是无条件offer，由于年轻时候没有很好的管理自己的账单，导致信誉分数不是很高，遭到各大银行的拒绝。在朋友的介绍下找到了我，经过仔细分析客人目前的财务状况和名下房产，我准确判断出具体的贷款方案和选用哪一家银行，最后成功为客人解决贷款难题，而且贷到80%的额度。 客户是夫妻俩，夫妻俩都是工薪一族，丈夫的信用比较差，且名下已有一套价值70多万的物业 。现想再买一套100多万的房子，按照夫妻俩的工资，最多只能从新房里贷出90万。由于客户首付不够，我在5大银行帮客户从原本的房子里再融资（Refinance) 出来30多万，用作第二套房的部分首付。同时，也帮客户从大银行里申请新房子的贷款，新房贷款批下来90万，解决了客户首付不足的问题，客户十分感谢。

新移民贷款

Publications

客户L小姐是新移民，老公是加拿大公民，老公最近才找到年薪五万的工作，信用记录很差，之前有学生贷款没有还，解除条件前三天找我说R*C拒绝了他们的贷款，之前说得好好的可以现在又不行，我们一天帮L小姐办理好贷款，35%的首付。

自雇人士贷款

Publications

客户自雇，最近两年报税比较少，NOA显示有大概两万的收入。买房时客户自己找银行因为收入低银行不给批，客户没有办法自己又找了私人贷款，利率是8%，最近找到我，我以自雇的身份成功帮客户拿到35%首付，成功转到低利率。 客户是老移民,自雇人士，报税只有一万多。 我成功在大银行贷了125万, 最好利率。自雇人士自雇不足兩年最高可贷9成，有房的可保留原来的一按, 将房子加按, 无手续费。最高可贷65%。老移民／ 低收入/没收入证明,可贷65% 客户之前由于卖家反悔不想卖房(听说隔壁卖97万，客户成交价77万)，不给银行验屋，银行贷款批不了，我们给做了一个不需要验房的私人贷款，现在成交了，马上转到银行。由于客户是self-employed，公司每个月有5000进账，但是去年还是亏损一万多，我们还是做到25%的首付，利率也在承受范围之内 C小姐自雇，在温哥华做小生意，CI*C只给贷60%，找到我们后一天就给贷到了80%，最后C小姐只需要70% 潘小姐在加拿大生活多年，一直是做自己的生意，今年打算买一个物业用于自住，由于各种原因导致每年报的收入很少，潘小姐去了很多银行询问贷款事宜，每家银行都是无情的拒绝潘小姐的贷款申请。在最后的绝望中，潘小姐找到了我，经过仔细分析潘小姐的年收入和公司的运作情况，扬长避短，最后成功为潘小姐取得75%贷款，圆了客人的买房计划。 客户是自雇人士，收入虽高，但是报税很低。客户问了几家银行，按照他的收入只能贷下来50万。我成功为客户在银行贷下60多万，让客户在列治文买到自己心仪的房子，客户十分感激。